مالیات بر عایدی املاک (CGT) ابزاری جهانی برای تنظیم‌گری در حوزه املاک و مستغلات است. این ابزار مالیاتی که قدمتی بالغ بر یک قرن و سابقه اجرایی در بیش از 180 کشور جهان دارد، موجب جلوگیری از سوداگری می‌گردد. مهار و کنترل سوداگری موجب سالم‌سازی بازار و منطقی شدن روند قیمت املاک خواهد بود.

در ماه های اخیر، خبرگزاری فارس به تفصیل و در قالب مطالب جداگانه ای به تبیین مسائل موجود پیرامون مالیات بر عایدی املاک پرداخته است که مسائل هر کدام از حوزه ها تحت عنوان سوال در متن زیر آمده و هر سوال به طور مختصر پاسخ داده شده است.

1- هدف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟ آیا اقشار کم درآمد هم باید این مالیات را پرداخت کنند؟

مالیات بر عایدی سرمایه ابزار «تنظیم‌گری و سیاستگذاری» در اقتصاد است که فقط از سوداگران اخذ می‌شود. این مالیات بر اساس اصل منفعت وصول می‌شود؛ لذا افرادی که از معامله دارایی سودی به دست نیاورده‌اند و یا با هدف تأمین تقاضای مصرفی اقدام به خرید و فروش نموده‌اند، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شوند. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

2- چه کسانی بیشترین منفعت را از نبود مالیات بر عایدی سرمایه برده‌اند؟ نقش این مالیات در کاهش فاصله طبقاتی چیست؟

اخذ نکردن مالیات بر عایدی سرمایه، درآمد اقشار و دهک‌های بالای جامعه را افزایش داده است. صاحبان سرمایه و ثروت قدرت بالاتری برای کسب سود از محل عایدات سرمایه‌ای و ثروت خود دارند؛ درصورتی‌که اقشار کم‌درآمد از فرصت کسب سود از سرمایه بی‌نصیب هستند. با اخذ این مالیات، فرصت‌ چنین درآمدهایی کاهش خواهد یافت و نابرابری اقتصادی از محل ثروت و دارایی آنهم بدون ایجاد ارزش افزوده و زحمت تشدید نمی‌شود. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

3- آیا مالیات بر عایدی املاک درآمد پایداری برای دولت ایجاد می‌کند؟

مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر ایجاد درآمد پایدار برای دولت، مانع از فرار مالیاتی می گردد. چرا که افرادی که به طمع معافیت عواید سرمایه ای از مالیات، اقدام به تبدیل درآمد مشمول مالیات خود می‌نمودند و یا از راه سوداگری به کسب درآمد می‌پرداختند، انگیزه این فعالیت را از دست خواهند داد. هرچند نقش سیاستی مالیات بر عایدی سرمایه در مقابل نقش درآمدی آن پررنگ‌تر است؛ اما این مالیات به ویژه در سال‌های ابتدایی می‌تواند نقش درآمدی نیز ایفا نماید. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

4- چرا اخذ مالیات بر عایدی املاک اولویت دارد؟ نبود این پایه مالیاتی چه بر سر تقاضای مصرفی در بازار مسکن آورده است؟

فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک، علاوه بر اینکه به عنوان مانعی برای تولید عمل می‌کند، پاسخ‌گویی به نیاز مصرفی مردم در این بخش را مشکل می‌سازد و به دلیل ایجاد تقاضای کاذب و بیش از نیاز متعارف، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. به عنوان نمونه در ایران طی 10 سال اخیر، 77 درصد معاملات انجام شده در بازار مسکن، به قصد مصرف نبوده و جزو تقاضای سرمایه‌ای به حساب می‌آید. به این معنی که این معاملات به قصد کسب سود از محل خرید این دارایی حیاتی انجام شده است. لذا با توجه به اینکه املاک به ویژه املاک مسکونی، کالای اساسی محسوب می‌شود و تنظیم بازار آن نسبت به سایر بازارها از اهمیت بیش‌تری برخوردار است، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در این بخش نسبت به سایر بخش‌ها اولویت دارد. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

5- مالیات بر عایدی املاک چه تاثیری بر روی قیمت مسکن و نوسانات آن دارد؟

طبق بررسی انجام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور، نوسانات قیمت املاک مسکونی در کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه دارند، نسبت به کشورهای فاقد آن، کمتر است؛ در مطالعات اقتصاددانانی چون دکتر تیمور رحمانی و دکتر قلی زاده نیز به بررسی اثرات مالیات‌های بخش مسکن بر نوسانات قیمتی پرداخته‌ شده و یافته‌های تجربی حاکی از آن است که این مالیات باعث کاهش نوسانات قیمتی مسکن می‌گردد.

هم چنین اعمال مالیات بر عایدی املاک مسکونی از طریق کاهش بازدهی این بخش، باعث کاهش تقاضای سوداگرانه می‌گردد و از سوی دیگر، با توجه به عدم تأثیرپذیری عرضه املاک نوساز از این مالیات (معافیت سازندگان)، در مجموع به کاهش سطح قیمت مسکن می‌انجامد. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

6- آیا مالیات بر عایدی املاک باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود؟

رونق اصلی بازار املاک تنها در صورت افزایش ساخت و تامین نیاز مصرفی معنا پیدا می‌کند. در واقع افزایش تعداد معاملات در شرایطی که عمده آن را معاملات و تقاضای سوداگرانه و سرمایه‎ای تشکیل می‌دهد، نمی‌تواند به معنای رونق این بازار باشد. با قاطعیت می‌توان گفت این ادعا که افزایش مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌شود و به همین دلیل رشد اقتصادی کاهش می‌یابد، واقعیت ندارد. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

7- عدم دریافت مالیات بر عایدی املاک تاکنون چه تبعاتی را در بازار مسکن ایجاد کرده است؟

با توجه به اینکه بخش املاک همواره با «تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای» مواجه بوده، پیامدهای منفی متعدد و مهمی به دنبال داشته است. به عنوان مثال 77 درصد تقاضای موجود در بازار املاک مسکونی کشور طی ۱۰ سال اخیر که به خرید منجر شده، به قصد سکونت نبوده و تنها ۲۳ درصد آن برای سکونت انجام شده است. همچنین نرخ رشد قیمت مسکن در دوره‌های بلندمدت فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد؛ به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۵ معادل ۱۶.۹۱ درصد، اما نرخ تورم مسکن در همین بازه زمانی ۲۴.۷۵ درصد بوده است. همچنین سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقمی حدود 35.5 درصد رسیده است. این شاخص در دهک‌های پایین‌تر به حدود ۸۰ درصد نیز می‌رسد. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.

8- کاربری‌ها و مناطق مشمول مالیات بر عایدی املاک چیست؟

«دایره شمول» باید به نحوی تعیین گردد که جامع و مانع باشد؛ به شیوه ای که تمامی انواع معاملات و زمینه‌هایی که برای سوداگری وجود دارد را پوشش داده و کمترین فرار مالیاتی در آن اتفاق بیفتد. املاک مسکونی مهمترین و اصلی‌ترین کاربری مدنظر در حوزه املاک برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه است. این بخش از جهت اینکه نیاز اساسی مردم را تأمین می‌کند، اهمیت بیشتری نسبت به بقیه کاربری‌های املاک دارد. توضیحات بیشتر درباره این موضوع از اینجا قابل مشاهده است.